金利上昇で投資より返済が得？利回り5％でも変わる“分岐点”を解説

はじめに　「投資と住宅ローン返済、どっちを優先すべき？」

ここ最近、金利がじわじわ上がってきていますね。

ニュースでは「日銀が利上げを検討」といった見出しを目にする機会も増えました。

そんな中でよくある悩みがこれ。

「投資で年5％のリターンが出ているけど、住宅ローンの繰り上げ返済をした方がいいの？」

この疑問、実は答えが“人によって違う”んです。

でも、判断の目安となる「分岐点」はあります。

この記事では、

・金利が上昇する今、繰り上げ返済は得なのか？

・投資利回り5％とどう比べればいいのか？

・損をしないための考え方と優先順位

を、できるだけやさしく・数字を交えて解説していきます。

第1章　金利上昇がもたらす「投資 vs ローン返済」問題

住宅ローンの金利が1％台だったころは、

「返済よりも投資をした方が得」と言われていました。

たとえば住宅ローン金利が1％、投資の利回りが5％なら、

明らかに投資を優先した方が効率的。

1万円返済で得られる「確定リターン」は1％にすぎませんが、

投資に回せば5倍のリターンを狙えるからです。

しかし金利が3％、4％と上がってくると話は変わります。

ローン返済で得られる「利息削減効果」が大きくなり、

投資のリスクとリターンのバランスが逆転しはじめます。

第2章　繰り上げ返済の“リターン”とは？利息削減効果を数字で見る

繰り上げ返済は「確実に得をする投資」です。

なぜなら、支払わずに済む利息分がリスクゼロのリターンになるから。

たとえば、こんなケースを考えてみましょう。

・住宅ローン残高：3,000万円

・金利：3％ 残り返済期間：25年

・繰り上げ返済額：100万円

このとき、概算で

利息削減効果 ≒ 100万円 × 3％ × 25年 ÷ 2 = 約37.5万円。

つまり、100万円を繰り上げ返済することで、

将来支払う利息を37.5万円減らせるわけです。

トータルで見れば 37.5％の確実なリターン を得たことになります。

ただし25年間で得る効果なので、年率換算するとおよそ 1.5％〜3％程度。

（正確な値は返済スケジュールや残存年数によって変わります）

これが、ローン返済による“確定利回り”です。

第3章　投資利回り5％との比較：どこが分岐点？

一方で、投資で5％の利回りを狙えるとします。

税引き後（20.315％の課税）で考えると、手取り利回りは 約4％ になります。

この4％と、住宅ローン返済の確定利回り（1.5〜3％）を比較すると

・ローン金利が2％以下：投資を優先した方が得。

・ローン金利が3〜4％：どちらでもよく、リスク許容度で判断。

・ローン金利が4％以上：繰り上げ返済を優先した方が合理的。

つまり、分岐点は金利4％前後というのが目安になります。

ここを超えると、投資の「期待リターン（4％）」よりも

ローン返済の「確実リターン（4％以上）」の方が上回るわけです。

第4章　ローン残高と投資資金のバランスも重要

金利だけでなく、残高の大きさや投資資金の規模も重要です。

ローン残高が大きい場合

・支払う利息の総額が大きくなるので、

　繰り上げ返済の効果がより大きくなります。

・残高が多いほど「金利上昇の影響」も受けやすい。

たとえば残高3,000万円・金利3％だと、

年間利息は単純計算で 約90万円。

このうち少しでもカットできるのは確実なリターンです。

投資資金が大きい場合

・投資元本が大きいほど、複利の力で資産は増えます。

・たとえば1,000万円を年5％で回せば10年で約1,629万円。

　一方で100万円を繰り上げ返済しても利息削減は数十万円規模。

このように、残高が大きいほど返済有利、投資資金が大きいほど投資有利という傾向があります。

第5章　リスクと心理面の違いも無視できない

ここまで数字で比較してきましたが、もう一つ大事なのが心理面です。

・投資のリターンは「期待値」。市場の上下動に左右されます。

・ローン返済の利息削減は「確実」。金利分の節約は保証されています。

また、「借金が減る安心感」も見逃せません。

投資で得をしても、ローン残高が減らないと心理的に不安という人は多い。

逆に、「ローンは長期的に組んで、資金は増やす方に使うべき」と考える人もいます。

どちらを重視するかは、性格やリスク許容度によります。

第6章　住宅ローン減税の期間中は焦らない

日本では住宅ローン減税（年末残高の0.7％が控除）があるため、

控除期間中は返済を急ぐのは損になることがあります。

たとえば年末残高が3,000万円なら、控除額は年間21万円。

実質的に「0.7％の補助金」を受けているのと同じです。

この場合、実質金利が下がるため、

金利2.5％のローンなら、控除を引いた実質金利は約1.8％程度になります。

減税があるうちは投資優先、終了後に返済を検討、という流れが賢明です。

第7章　最適な優先順位の考え方（実践ステップ）

最終的には、「生活の安定」と「リターンの最大化」をどう両立させるか。

以下のステップで考えると判断しやすくなります。

ステップ①：生活防衛資金の確保

まずは現金で生活費6か月～1年分を確保。

これがないと、どちらを選んでも不安定になります。

ステップ②：住宅ローン減税の有無を確認

控除期間中は無理に繰り上げない。税制メリットを最大限活用。

ステップ③：ローン金利と投資利回りを比較

・税引後利回り ＞ 実質ローン金利 → 投資優先

・実質ローン金利 ＞ 税引後利回り → 返済優先

ステップ④：心理的安心感も考慮

「ローンを減らしたい」「借金が気になる」人は返済側へ。

「資産を増やしたい」「時間を味方につけたい」人は投資側へ。

第8章　まとめ　分岐点は“金利4％”が目安

最後に、この記事のポイントをまとめます。

比較項目	投資	繰り上げ返済
リターン	年5％（税後4％）	金利分の節約（確実）
リスク	市場変動あり	リスクゼロ
有利になる金利水準	金利3％以下	金利4％以上
心理的効果	資産が増える喜び	借金が減る安心感
おすすめ時期	減税期間中・低金利時	減税終了後・高金利時

つまり、いま金利が3％を超え、4％に近づいているなら、

「投資よりも返済を優先する」選択が現実的になってきます。

逆にまだ2％前後なら、焦って返済するより

「手元の資金で投資＋現金クッション」を維持する方が有利です。

おわりに　“確実な利回り”をどう見るか

投資で年5％を狙うのは決して簡単ではありません。

市場が荒れれば一時的にマイナスもあり得ます。

一方で、住宅ローンの繰り上げ返済は「確実に金利分の利息を削減」できる、

リスクゼロの“固定利回り投資”のようなもの。

金利上昇局面では、この「確実なリターン」の価値が相対的に上がります。

最終的には、

「どちらがより安心して長く続けられるか」

で決めるのが正解です。

投資と返済、どちらも“お金を増やす行動”に変わりはありません。

あなたの金利・利回り・ライフスタイルに合わせて、

いまのベストバランスを見つけていきましょう。

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