本日は住宅ローンについてです。
私は持ち家で３５年変動金利で住宅ローン組んでいます。
先日資産状況を確認しているときに金利が上昇していたので、改めて調べてみました。
これから住宅ローンを組もうとしている人や固定か変動に悩んでいる人に少しでも参考になればと思います。
変動金利５年ルールとは
まず前提に変動金利は基本的に半年毎に見直しされます。
見直しの月は金融機関によって異なりますが、年２回金利が変更されます。
言い換えれば６箇月固定金利といえます。
ですが、半年毎に毎月の支払額が変わっていては返済額が急激に増加する場合もあり、家計に与える影響が大きいので、それを防ぐためのルールです。
但しあくまで月々の返済額が変わらないのであって、金利変動は影響されますので利息分が増えて、元金返済部分が減ってしまいます。
元金部分が減らないといことは、結局利息ばかり払っていることになります。
５年後に月々の返済額が見直されます。
その時に元金が減って無くて、利息を多く払うことになりので、結局は元金部分支払いの先送りと同じです。
ではここで簡単にメリット・デメリットを書きます。
【メリット】
・５年間月々の返済額は一定なので家計に影響はでない
【デメリット】
・金利上昇時は元金返済部分が減ってしまう（支払いの先送り）ので、なかなか借入額が減らない。
・５年後の支払額変更時に月々の支払額が増えてしまう。
５年ルールのイメージ
変動金利１２５％ルールとは
次に１２５％ルールについてです。
先の５年ルールで５年間は月々の返済額は一定でしたが、変動金利は５年ごとに支払額が見直されます。
その時点での残債額に適用金利から月々の返済額が計算されます。
５年ルールで支払い先送りにした部分もここで計算されるので、思ってたより元金が減っていない事がでてきます。
それで５年毎に返済額が変わるのですが、５年ルールと同様に急激な支払額上昇を抑えるために１２５％ルールがあります。
これは先の支払額の１２５％（１．２５倍）までに抑えるというルールです。
こちらも一見先の５年ルールと同じように月々の返済上昇が１２５％まで良くなるという家計には助かるルールなのですが、総支払額は変わりません。
１２５％を超えた部分は先送りや、利息だけで支払い額を超えた部分は未払い利息として計上されます。
ここでメリットとデメリットを整理します。
【メリット】
・月々の返済額上昇は１２５％までに抑えられるので家計への影響は少し抑えられる。
【デメリット】
・５年ルールと同じで金利上昇時は元金返済部分が減ってしまう（支払いの先送り）ので、なかなか借入額が減らない。
１２５％ルールのイメージ
まとめ
ここまで５年１２５％ルールについて書きました。
私自身も勘違いしていた部分が多いのですが、５年１２５％ルールは支払い免除ではなく先送りにすぎません。
半年ごとに見直される金利を基に計算される金額（総支払額）は変わらないのです。
月々の支払額を抑えるためのルールであって、返済総額は変わらず元金や利息の支払いを先送りしているだけの制度です。
もっといえば、先送りしているので総支払額は増えます。
しかも返済期間は変わらないので、返済期限終盤で大きな支払いになることもあります。
ですので５年１２５％ルールがあるから安心という考えは危険です。
あくまで月々の支出の急激な増加を抑える役目ぐらいで思っておくべきです。
あと、５年１２５％ルールと併せて未払利息というものもあります。
正直未払い利息が発生するような金利上昇になればかなり危険です。
元本部分を支払わらずに金利部分だけの支払いすら出来ていない状態ですから。
まぁここまであまり触れる必要は無いかと思いましたので割愛しますね。
ではでは長々と書きましたが、住宅ローンを変動金利で組んでいる方はたまには自分の適用金利が現在どうなっているかぐらいは確認した方が良いでしょう。
思ったより返済が進んでいない場合は繰り上げ返済も考えましょう。
以上、本日も当ブログに訪れて頂きありがとうございます。
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